Sécurisation des immeubles : Caméras, badges, digicodes... Que dit la loi sur la protection de la vie privée ?

Vols de colis, dégradations dans les halls d’accueil, intrusions nocturnes ou squats de parkings… La sécurité est devenue une préoccupation majeure, tant pour les résidents que pour les chefs d'entreprise. Pour y faire face, l’installation de dispositifs de sécurisation (vidéoprotection, badges Vigik, digicodes) est souvent plébiscitée en assemblée générale.

Pourtant, en voulant protéger les biens et les personnes, une copropriété peut vite basculer dans l'illégalité. Entre le besoin de sécurité et le respect fondamental de la vie privée, le cadre juridique est strict. Quelles sont les règles imposées par la CNIL et le RGPD ? Que peut-on réellement installer en copropriété résidentielle ou tertiaire ? La Régie BAYARD et MALSH Property vous guident pour sécuriser vos bâtiments en toute conformité.

Vidéosurveillance en copropriété : Ce qui est strictement interdit (et autorisé)

L'installation de caméras de surveillance est le sujet qui suscite le plus de questions (et parfois de tensions). La Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés (CNIL) veille scrupuleusement à ce que ces dispositifs ne se transforment pas en outil d'espionnage des occupants.

Les règles d'or de la CNIL

• Interdiction de filmer les zones privatives : Les caméras ne doivent jamais filmer les portes d’entrée des appartements, les balcons, les terrasses, ni les fenêtres des résidents ou des bureaux voisins.
• Interdiction de filmer en continu les personnes : Les caméras peuvent filmer les espaces de circulation commune (hall d'entrée, couloirs d'accès aux caves, accès aux ascenseurs, garages, parkings). En revanche, elles ne doivent pas être utilisées pour surveiller les faits et gestes des salariés (en immobilier tertiaire) ou les horaires d’aller et venir des habitants (en résidentiel).
• L'obligation d'information : C’est une obligation légale stricte. Un panneau d’affichage visible, comportant un pictogramme "caméra", doit être installé à l’entrée de la zone filmée. Il doit indiquer la finalité du dispositif (la sécurité), la durée de conservation des images, le nom du responsable de la copropriété et la démarche pour exercer son droit d'accès aux images.

Le point de vigilance MALSH Property : Dans un immeuble de bureaux ou une zone d'activités mixtes, si les caméras filment un lieu de travail ou une zone où les salariés transitent régulièrement, le comité social et économique (CSE) doit être consulté en amont, et chaque collaborateur doit être informé individuellement.

Badges, digicodes et traçabilité : Où s'arrête le contrôle ?

Les systèmes d'accès électroniques (badges Vigik, digicodes nominatifs, lecteurs de cartes) facilitent la gestion des flux. Mais là encore, la protection des données personnelles (RGPD) s'applique.

• La gestion des accès : Il est tout à fait légitime d'équiper un hall résidentiel géré par la Régie BAYARD ou des barrières de parking gérées par MALSH Property avec des badges pour empêcher les intrusions.
• La traçabilité des données : C'est ici que la loi fixe une limite claire. Un syndic ou un conseil syndical ne peut pas utiliser le système de badge pour "flicquer" un habitant ou un salarié. Le dispositif peut enregistrer les données d'accès pour des raisons de sécurité, mais l'accès à ces historiques doit être ultra-restreint et justifié (par exemple, uniquement en cas d'incident ou de vandalisme avéré).

Comment voter et installer ces dispositifs ? Le parcours légal

Pour qu'un système de sécurité soit légal, il doit respecter un formalisme strict lors de sa mise en œuvre en assemblée générale (AG).

1. La majorité requise en Assemblée Générale

L’installation de caméras ou de dispositifs de contrôle d'accès dans les parties communes nécessite un vote des copropriétaires :

• En résidentiel (Régie BAYARD) : Ces travaux se votent généralement à la majorité absolue de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient présents ou non). Si cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet recueille au moins un tiers des voix, un second vote à la majorité simple (article 24) peut être organisé immédiatement.
• En tertiaire (MALSH Property) : Les règles de majorité de la loi de 1965 s'appliquent également, mais le cahier des charges de l'ensemble immobilier peut prévoir des dispositions spécifiques pour les bâtiments exclusivement professionnels.

Découvrez-en plus sur les modalités de vote en assemblée générale ici.

2. Qui peut visionner les images ?

Les images enregistrées ne peuvent pas être visionnées par n'importe qui sur un simple coup de tête. L'accès est restreint aux seules personnes habilitées par l'AG : le gestionnaire du syndic, le président du conseil syndical (dans certains cas précis), ou l'entreprise de sécurité mandatée.

En cas d'infraction (cambriolage, dégradation), seules les forces de l'ordre (police, gendarmerie) peuvent exiger l'extraction et la transmission des images.

3. Combien de temps conserver les données ?

La CNIL est très claire : les images de vidéosurveillance ne peuvent pas être conservées indéfiniment. Le délai légal maximal est généralement de 30 jours. Au-delà, les données doivent être automatiquement écrasées. Un délai de quelques jours (7 à 15 jours) est d'ailleurs souvent jugé amplement suffisant par les autorités pour constater un incident.

Locataires, Copropriétaires, Entreprises : Quels sont vos droits ?

• Le droit d'accès : Conformément au RGPD, tout occupant d'un immeuble (qu'il soit locataire d'un appartement, copropriétaire ou salarié d'une entreprise au sein d'un complexe tertiaire) dispose d'un droit d'accès aux images sur lesquelles il apparaît. Il peut en faire la demande écrite au responsable du dispositif (le syndic).
• Le droit de réclamation : Si vous constatez qu'une caméra filme directement votre porte d'entrée ou votre poste de travail, ou qu'aucun panneau d'information n'est installé, vous pouvez demander au syndic de corriger la situation. 

Concilier sérénité collective et libertés individuelles

Sécuriser un immeuble ne doit pas se faire au détriment de nos libertés individuelles. Un dispositif performant est un dispositif respectueux de la loi. Chez MALSH Property et à la Régie BAYARD, nous accompagnons nos conseils syndicaux dans l'étude, le vote et le déploiement de solutions de sécurité (vidéoprotection, contrôle d'accès) parfaitement conformes aux exigences de la CNIL et du RGPD. Notre priorité : valoriser et protéger votre patrimoine, tout en garantissant un cadre de vie et de travail serein, fiable et respectueux de chacun.

Vous envisagez d'installer un système de sécurité dans votre copropriété résidentielle ou vos locaux professionnels ? Contactez votre gestionnaire dédié Régie BAYARD ou MALSH Property pour concevoir un projet conforme et sécurisant.