Comment financer votre résidence principale ou votre investissement locatif ?

Derrière tout achat résidentiel (résidence principale ou investissement locatif), la question du financement est centrale : comment emprunter intelligemment ? Pour sécuriser votre projet immobilier et optimiser vos conditions, il est crucial de maîtriser les solutions disponibles.

Projet immobilier résidentiel : les solutions de financement pour les particuliers

Voici les principales solutions de financement disponibles pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif :

1. Le prêt immobilier classique : la solution de référence

Le prêt immobilier classique demeure la forme de financement la plus courante pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier. En 2025, la plupart des emprunteurs choisissent un taux fixe, plus sécurisant dans un contexte de taux encore élevés, mais en légère stabilisation depuis le printemps.

Ce type de prêt présente plusieurs avantages :

• Visibilité sur les mensualités : le taux reste identique sur toute la durée.
• Souplesse de remboursement : certaines banques autorisent une modulation des échéances, voire un report temporaire (sous conditions).
• Sécurité pour l’emprunteur : pas d’exposition aux variations de taux comme avec un prêt à taux variable.

2. Les prêts réglementés et aidés : des leviers puissants pour les primo-accédants

Ces dispositifs, soutenus par l’État et les organismes partenaires, permettent de faciliter l’accession à la propriété, notamment en résidence principale.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ 2025)

Toujours en vigueur en 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s’adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources, basées sur le revenu fiscal de référence N-2. Réformé pour être plus inclusif, il s’adresse désormais à un plus grand nombre de ménages grâce à l’élargissement des plafonds de revenus et à un recentrage sur les zones tendues et les logements neufs performants sur le plan énergétique.

Ce dispositif, sans intérêts, peut financer jusqu’à 40 à 50 % du coût total de l’opération, selon le type de logement, sa localisation et vos revenus, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Pour les logements anciens en zone B2 ou C, les travaux doivent généralement représenter au moins 25 % du coût total.

Le PTZ peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, tels que le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou le prêt Action Logement. Autre atout : il prévoit un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les revenus, permettant aux acquéreurs de stabiliser leur budget avant de commencer le remboursement du capital.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) s’adresse aux ménages aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Garanti par l’État, il offre des conditions avantageuses :

• un taux d’intérêt plafonné, souvent inférieur à un prêt classique,
• des frais de garantie réduits et
• des coûts de dossier allégés.

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du prix du bien, hors frais de notaire, selon les conditions appliquées par chaque établissement bancaire, ce qui en fait une solution particulièrement adaptée aux primo-accédants disposant de peu d’apport personnel. Il offre également certains avantages liés aux aides au logement (APL Accession) dans des cas limités, permettant d’alléger les mensualités dès le début du prêt.

Le Prêt Action Logement (prêt patronal ou prêt employeur)

Le Prêt Action Logement, anciennement appelé prêt patronal ou prêt employeur, est un complément de financement attractif pour les salariés du secteur privé (non agricole). Il permet de bénéficier d’un prêt à taux préférentiel, souvent inférieur à ceux du marché, pour financer l’achat ou la construction de sa résidence principale.

Destiné aux employés des entreprises cotisant au dispositif Action Logement, ce prêt est soumis à des conditions de ressources et des plafonds d’emprunt, variables selon la zone géographique et le type de projet, et pouvant atteindre jusqu’à environ 40 000 €.

Souvent méconnus des emprunteurs, le Prêt Action Logement peut s’ajouter à un crédit principal ou à un prêt aidé (PTZ, PAS), réduisant ainsi le coût global du financement. En plus de soutenir l’accession à la propriété, il peut aussi financer certains travaux d’amélioration énergétique ou d’adaptation du logement.

Le Prêt Épargne Logement (PEL / CEL)

Le Prêt Épargne Logement (PEL ou CEL) reste, en 2025, une solution de financement complémentaire intéressante pour les particuliers ayant pris le temps de constituer une épargne dédiée.

Ce dispositif repose sur la souscription préalable d’un Plan Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL), permettant d’obtenir, après une phase d’épargne minimale, un droit à prêt à taux privilégié.

Le montant du prêt dépend des intérêts acquis et de la durée de l’épargne, dans la limite maximale indicative de 92 000 € pour un PEL et 23 000 € pour un CEL. S’il ne suffit pas toujours à financer l’intégralité d’un achat, le prêt épargne logement constitue un excellent levier d’appoint pour compléter un crédit principal ou un prêt aidé.

À noter que les détenteurs d’un PEL ouvert avant 2018 peuvent bénéficier de conditions de taux particulièrement attractives et, dans certains cas, d’une prime d’État (non plus applicable pour les PEL ouverts après 2018).

Financer sans apport, est-ce possible ? Les prêts aidés (PTZ, PAS, Action Logement) peuvent réduire, voire compenser, l’absence d’apport personnel. Toutefois, les banques se montrent toujours plus favorables lorsqu’il y a un apport d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier).

3. Le prêt in fine : une solution patrimoniale et fiscale

Le prêt in fine se distingue du prêt amortissable classique par son mode de remboursement : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance. Cette formule séduit particulièrement les investisseurs et les acquéreurs disposant d’un patrimoine financier solide, capables de garantir le remboursement final par un placement ou un produit d’épargne (assurance-vie, portefeuille de titres, compte-titres…).

Au-delà de la souplesse de trésorerie qu’il procure, le prêt in fine offre un intérêt fiscal non négligeable dans le cadre d’un investissement locatif, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition.

En revanche, ce montage demande une stratégie patrimoniale maîtrisée et un accompagnement bancaire sur mesure, afin de calibrer le montant emprunté, la durée et la garantie financière adossée.

4. Les montages sur-mesure des banques privées : flexibilité et stratégie patrimoniale

Pour les acquéreurs disposant d’un patrimoine conséquent ou d’actifs financiers diversifiés, les banques privées peuvent concevoir des solutions de financement sur-mesure, souvent bien au-delà du prêt immobilier classique. Ces montages permettent d’adosser le crédit à des actifs financiers (portefeuilles de titres, contrats d’assurance-vie, produits structurés...) ou à des revenus patrimoniaux récurrents tout en préservant la performance de ces placements.

Parmi les dispositifs les plus utilisés figurent le prêt in fine et le prêt lombard (voir encadré ci-dessous), qui permettent d’optimiser son levier d’endettement sans immobiliser immédiatement de liquidités. Ces approches patrimoniales offrent une grande flexibilité dans la structuration des garanties, des durées et des taux, avec la possibilité de bâtir un financement global intégrant plusieurs biens ou sources de revenus.

Ces montages sur-mesure s’adressent avant tout à des profils patrimoniaux sophistiqués, désireux d’optimiser leur levier d’endettement tout en préservant la performance de leurs actifs.

Le prêt lombard, qu’est-ce que c’est ? Le prêt lombard permet d’emprunter une somme d’argent en nantissant un portefeuille de placements financiers (actions, obligations, assurance-vie, fonds, etc.) sans avoir à les vendre. Autrement dit, l’emprunteur conserve la performance de ses actifs tout en disposant de liquidités immédiates pour financer une acquisition immobilière, un investissement locatif ou un projet patrimonial.

5. Le prêt relais : acheter avant de vendre en toute sérénité

Le prêt relais est une solution particulièrement utile pour les particuliers souhaitant acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel. Il permet de décaler le remboursement du prêt principal en attendant la transaction du logement existant, offrant ainsi une flexibilité précieuse pour gérer la trésorerie et éviter une vente précipitée.

En pratique, le prêt relais finance entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, et sa durée est généralement comprise entre 12 et 24 mois (parfois renouvelable une fois). Cette solution facilite l’acquisition rapide dans un marché immobilier tendu, tout en sécurisant la transition entre deux logements. Elle peut également être cumulée avec un prêt principal classique, permettant de financer la différence entre le prix d’achat et le montant couvert par le relais.

Point d'attention : compte tenu du taux d’intérêt élevé actuel, il est crucial de limiter strictement la durée du prêt relais, car son coût peut rapidement devenir très onéreux.

Combiner les dispositifs pour optimiser son financement : Dans la majorité des cas, le financement d’un projet immobilier repose sur un montage combiné associant : un prêt principal amortissable à taux fixe, un ou plusieurs prêts complémentaires (PTZ, PAS, Action Logement), et un apport personnel ou une épargne logement. Un montage équilibré peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. C’est pourquoi, nous vous conseillons de simuler plusieurs combinaisons avec un courtier en prêts avant de signer une offre.

Comment la Régie BAYARD vous accompagne pour un financement résidentiel optimal ?

La Régie BAYARD accompagne ses clients – particuliers et investisseurs – de la conception de leur plan de financement jusqu'à la concrétisation de l'achat de leur résidence principale ou d'un bien locatif.

Notre mission : transformer votre financement en véritable levier patrimonial. Grâce à une analyse financière sur-mesure, nous identifions les prêts (PTZ, PAS, prêts classiques) et les montages les plus adaptés à votre profil. Notre connaissance fine du marché nous permet de négocier des conditions optimales alignées avec votre stratégie patrimoniale. Nous assurons un suivi dans la durée pour adapter la structure de votre financement aux évolutions du marché. En combinant financement, fiscalité et valorisation, la Régie BAYARD vous aide à construire un projet immobilier résidentiel solide et créateur de valeur.

Vous souhaitez acheter un logement, faire gérer votre bien ou trouver un syndic de copropriété ? Contactez-nous.