Bail commercial et diagnostics obligatoires : notre guide complet

Dans cet article, MALSH, votre spécialiste de l'immobilier d’entreprise à Lyon et sa région, vous guide pas à pas pour comprendre vos obligations en tant que bailleur. Objectif : sécuriser votre location en garantissant la conformité de vos locaux professionnels.

L’essentiel à retenir

• Le bail commercial encadre la location d’un local à usage professionnel et impose des obligations légales au bailleur.
• Plusieurs diagnostics techniques doivent être annexés au bail avant signature : DPE, amiante, ERP, et parfois accessibilité.
• Ces diagnostics visent à garantir la sécurité des occupants, informer le locataire et assurer la conformité réglementaire du local.
• Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) doit être complet, à jour et remis au locataire avant toute signature.
• En cas d’oubli ou d’erreur, le bailleur s’expose à des sanctions juridiques, financières et à la remise en cause du contrat.

Pourquoi les diagnostics sont-ils obligatoires dans un bail commercial ?

Les diagnostics obligatoires dans un bail commercial répondent à une double exigence :

• Assurer la sécurité des occupants ;
• Garantir la transparence légale entre bailleur et locataire.

Ainsi, la loi impose au propriétaire de fournir un certain nombre de documents techniques lors de la signature du bail, afin de permettre au preneur d’évaluer les risques potentiels liés au local loué.

Ces diagnostics (tels que le DPE, l’état des risques et pollutions (ERP) ou encore le diagnostic amiante) visent à identifier d’éventuels dangers pour la santé, l’environnement ou la structure du bâtiment.

Leur remise au locataire est obligatoire et constitue une condition de validité du contrat. En cas de manquement, le bailleur s’expose à des sanctions juridiques : annulation du bail, réduction du loyer, voire litiges en responsabilité civile.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un bail commercial ?

Voici la liste des diagnostics obligatoires avant la signature d’un bail commercial, à adapter selon la nature, la localisation et l’usage du bien loué.

Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le DPE informe sur la consommation énergétique du local et son impact environnemental (émissions de CO₂). Obligatoire avant toute signature de bail, il classe le bien de A (très performant) à G (très énergivore).
Il s’applique à la majorité des locaux, sauf exceptions (hangars non chauffés, bâtiments agricoles, etc.). Réalisé par un diagnostiqueur certifié, il est valide 10 ans.

Diagnostic amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Il permet de détecter la présence éventuelle d’amiante, matériau cancérigène interdit depuis 1997.
Sa durée de validité dépend des résultats :

• Absence d’amiante : pas de mise à jour nécessaire
• Présence sans risque immédiat : contrôle périodique (généralement tous les 3 ans)
• Présence avec risque : travaux obligatoires et nouveau diagnostic post-intervention

État des risques et pollutions (ERP)

Ce document recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution auxquels le local est exposé. Il est obligatoire uniquement si le bien se situe dans une zone à risques définie par arrêté préfectoral.
L’ERP doit être daté de moins de 6 mois à la signature du bail. Il protège le locataire en l’informant des contraintes liées à l’environnement du bien.

Diagnostic électricité et gaz (si applicable)

Ces diagnostics sont parfois négligés dans le cadre des baux commerciaux, notamment parce qu’ils ne sont pas toujours explicitement exigés par la réglementation générale. Cependant, ils deviennent obligatoires dans certains cas, par exemple si le local est un établissement recevant du public (ERP), ou si les installations électriques ou de gaz ont plus de 15 ans et présentent un risque potentiel.

Autres diagnostics (selon la nature du bien)

• Accessibilité handicapés : obligatoire dans les ERP (commerces ouverts au public).
• Termites : uniquement dans les zones à arrêté préfectoral.
• Audit énergétique : requis pour les bâtiments tertiaires de plus de 1000 m² dans certains cas (loi ÉLAN, décret tertiaire).

Quand et comment remettre ces diagnostics au locataire ?

Les diagnostics techniques doivent être remis avant la signature du bail commercial, dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostics Techniques (DDT).

Ce dossier doit être annexé au contrat de location, sous peine d'entraîner l’irrégularité du bail ou de provoquer un litige entre les parties.

Le DDT doit inclure tous les diagnostics obligatoires en fonction de la nature du bien, de sa localisation, et de son ancienneté. Il appartient au bailleur de faire réaliser ces diagnostics par un professionnel certifié, à ses frais. Le locataire peut ensuite prendre connaissance de l’état du local avant de s’engager contractuellement.

Le dossier peut être transmis au format papier ou numérique, à condition qu’il soit complet et lisible.

À savoir : en cas de renouvellement de bail ou de changement de locataire, certains diagnostics doivent être mis à jour s’ils ne sont plus valides ou si la réglementation a évolué.

Quelles sont les conséquences en cas de manquement ?

L’omission ou la fourniture incomplète des diagnostics obligatoires dans un bail commercial peut avoir des répercussions juridiques, financières et pratiques importantes pour le bailleur :

• Sur le plan juridique : l'absence de diagnostics peut entraîner la nullité partielle ou totale du bail, ou sa résiliation judiciaire à la demande du locataire.
• En termes de responsabilité : le bailleur peut être tenu responsable de préjudices subis par le locataire, notamment en cas d’exposition à un risque non signalé (amiante, pollution, défaut électrique). Il devra alors assumer les coûts de mise en conformité voire d’indemnisation.
• Sur le plan économique : un local mal documenté est moins attractif pour les locataires professionnels, et sa valeur peut être dépréciée. En cas de contentieux, les frais juridiques et retards de location représentent des pertes directes.

Tableau récapitulatif des diagnostics obligatoires pour un bail commercial

Diagnostic	Obligatoire pour	Durée de validité
Diagnostic de performance énergétique (DPE)	Tous les locaux sauf exceptions (bâtiments non chauffés, agricoles, etc.)	10 ans
Diagnostic amiante	Bâtiments construits avant le 1er juillet 1997	Variable selon présence d’amiante
État des risques et pollutions (ERP)	Biens situés dans une zone à risques définie par arrêté préfectoral	6 mois
Accessibilité handicapés	ERP (établissements recevant du public)	Sans échéance fixe (mise en conformité exigée)
Mérule	La vente d’immeubles bâtis	Sans échéance fixe
Termites	Zones définies par arrêté préfectoral	6 mois
Audit énergétique	Bâtiments tertiaires > 1000 m² (selon usage et réglementation)	10 ans

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