Le Conseil Syndical : pilier de la copropriété et vos droits

Le conseil syndical est l'organe essentiel qui assure le lien entre le syndicat des copropriétaires (l'ensemble des copropriétaires) et le syndic professionnel. Il joue un rôle de vigilance, d'assistance et de contrôle de la gestion de l'immeuble. Bien le comprendre est crucial pour tout copropriétaire.

Qu'est-ce que le Conseil Syndical (CS) ?

Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale (AG) à la majorité absolue (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sa création est obligatoire dans chaque copropriété, sauf si l'AG décide de ne pas en instituer (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui est très rare en pratique.

La composition du CS

• Membres : Des copropriétaires (ou leurs représentants/conjoints) et des accédants à la propriété.
• Président : Les membres peuvent élire un président parmi eux, qui est le porte-parole officiel du conseil syndical.
• Mandat : La durée du mandat est fixée par le règlement de copropriété, sans pouvoir excéder trois ans renouvelables, cela suit généralement le contrat du syndic de copropriété.

Quel est le rôle et l'importance du Conseil Syndical ?

Le CS est le médiateur et le contrôleur de la copropriété. Son rôle peut être résumé en trois missions principales :

1. Assister le Syndic

Le conseil syndical aide le syndic dans sa mission de gestion courante de l'immeuble. Il donne des avis sur les questions touchant au syndicat des copropriétaires (travaux, contrats, budget prévisionnel, etc.).

2. Contrôler la gestion

C'est la mission la plus importante. Le CS doit vérifier :

• La comptabilité du syndic (justificatifs, dépenses, etc.).
• La répartition des dépenses.
• Les conditions des contrats d'assurance, de maintenance, et de tous les marchés et devis.

3. Préparer les Assemblées Générales

Le CS est souvent force de proposition. Il participe activement à la préparation de l'ordre du jour de l'AG et peut proposer des résolutions ou des travaux.

À noter : Le conseil syndical peut demander au syndic de convoquer une AG dans certaines circonstances.

Le cadre légal : l'essentiel de la loi de 1965

Le Conseil Syndical est directement régi par la Loi du 10 juillet 1965 (Article 21), qui est la référence légale du statut de la copropriété. Cette loi impose la création du CS et définit sa mission comme l'assistance et le contrôle de la gestion du syndic. Elle établit également l'obligation d'une élection à la majorité absolue (Article 25-1). La loi permet également à l'Assemblée Générale d'habiliter le CS à prendre des décisions pour certains travaux (dans la limite d’un budget approuvé en AG), accélérant ainsi la prise de décision.

Les obligations légales du Conseil Syndical

Si le rôle du CS est principalement consultatif et de contrôle, la loi lui impose certaines obligations et lui confère des pouvoirs spécifiques.

1. Rendre compte de sa mission

Le CS n'est pas responsable de la gestion (c'est le syndic qui l'est), mais il doit rendre compte de l'exécution de sa mission à l'assemblée générale annuelle. Ce rapport doit être joint à la convocation de l'AG.

2. Le pouvoir d'habilitation (Article 21)

L'assemblée générale peut habiliter le conseil syndical à prendre des décisions concernant certains travaux ou marchés, à condition que le montant maximal des dépenses soit clairement voté (sauf urgence). C'est une manière d'accélérer les procédures sans attendre la prochaine AG.

À noter : Au delà d’un certain montant, tous les copropriétaires doivent voter pour valider un devis

Pourquoi l'implication du CS est-elle si importante ?

Un conseil syndical actif et compétent est un gage de bonne gestion pour la copropriété.

• Échanges et interactions avec le syndic : Le CS est les yeux et les oreilles du syndic, permet d’échanger régulièrement avec le syndic afin de faire remonter des problématiques récurrentes par exemple.
• Maîtrise des coûts : Un CS vigilant permet de négocier de meilleurs contrats et d'éviter les dépenses superflues.
• Qualité de vie : Il assure un meilleur suivi des travaux et de l'entretien de l'immeuble, améliorant le cadre de vie.
• Transparence : Il garantit la clarté de la gestion en contrôlant la comptabilité du syndic.

Le cas particulier des petites copropriétés

Depuis la loi ELAN de 2018, les petites copropriétés (moins de 10 lots ou budget prévisionnel inférieur à 15 000 €) peuvent bénéficier d'une gestion simplifiée. Dans ce cadre, certaines missions du CS peuvent être allégées ou adaptées, mais l'importance de son rôle consultatif demeure.

Synthèse des fonctions :

Fonction	Rôle	Obligation
Assistance	Conseiller le syndic.	Donner des avis sur la gestion.
Contrôle	Vérifier la gestion et la comptabilité.	Rendre compte de sa mission à l'AG.
Proposition	Participer à la préparation de l'AG.	Être habilité par l'AG pour certaines décisions.

Un rôle à ne pas négliger

Le conseil syndical est une véritable aide pour la vie de la copropriété et pour le syndic. Pour tout copropriétaire, s'impliquer ou au moins connaître son fonctionnement est fondamental pour assurer la bonne gestion, la pérennité et la valorisation de son patrimoine immobilier.

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