Décret tertiaire : quelles obligations concrètes pour les propriétaires et investisseurs à Lyon ?

Depuis son entrée en vigueur, le décret tertiaire redéfinit les règles du jeu dans l’immobilier d’entreprise à Lyon. Dans une métropole en pleine mutation urbaine, économique et écologique, cette réglementation impose de nouvelles obligations énergétiques aux propriétaires, mais ouvre aussi des opportunités d’optimisation patrimoniale.

Chez MALSH Property, nous accompagnons chaque jour les investisseurs, foncières, asset managers et entreprises dans la compréhension et l’application de ces exigences. Voici ce qu’il faut retenir.

Le décret tertiaire : de quoi parle-t-on exactement ?

Issu de la loi ÉLAN de 2018, le décret tertiaire (également appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire) impose une réduction progressive de la consommation énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire. Entré en vigueur le 1ᵉʳ octobre 2019, ce décret vise à engager l’ensemble du parc tertiaire français dans une trajectoire de performance énergétique ambitieuse à l’horizon 2050 afin de lutter contre le changement climatique.

L’objectif est clair : contribuer à la transition écologique et à l’atteinte de la neutralité carbone, en réduisant la consommation finale d’énergie des bâtiments existants d’au moins 40 % d'ici à 2030, 50 % en 2040, et 60 % en 2050, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019.

Pour les acteurs de l’immobilier d’entreprise à Lyon, ce décret représente un tournant stratégique : il enjoint de nouvelles obligations, mais ouvre aussi des perspectives d’optimisation et de valorisation patrimoniale.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le décret s’applique à tous les bâtiments (constructions existantes ou neuves, privées comme publiques) à usage tertiaire dont la surface d’activité cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m². Il concerne également tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².

Sont donc concernés, à Lyon comme ailleurs :

• Les propriétaires de bâtiments du secteur tertiaire : bureaux, commerces, services publics, établissements de santé ou d’enseignement, hôtels, plateformes logistiques, résidences de tourisme et loisirs, équipements sportifs, de culture et de spectacles, entrepôts, etc.
• Les investisseurs institutionnels, foncières et gestionnaires d’actifs immobiliers, dont le patrimoine comprend des immeubles tertiaires en copropriété ou en pleine propriété.
• Les occupants de ces bâtiments – entreprises, locataires ou exploitants – car ils sont également responsables de leur performance énergétique, bien que les obligations légales incombent aux propriétaires.

Quelles sont les exceptions ? Certains bâtiments sont exclus du périmètre réglementaire. C’est le cas des : constructions provisoires, lieux de culte, bâtiments liés à la défense (activités à usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile et de sûreté intérieure), bâtiments destinés à un usage strictement industriel ou artisanal.

Décret tertiaire : quelles sont les obligations concrètes des propriétaires à Lyon ?

Les propriétaires et occupants doivent répondre à plusieurs obligations :

Atteindre des objectifs de réduction de consommation énergétique

Pour réduire la consommation finale du bâtiment, deux méthodes possibles :

• Objectif relatif : parvenir à une baisse de 40 % en 2030, 50 % en 2040, puis 60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence antérieure (à partir de 2010).
• Objectif absolu : respecter un seuil de consommation en kWh/m²/an, fixé par arrêté en fonction de l’usage du bâtiment. L’idée est d’atteindre un niveau de consommation d’énergie finale en valeur absolue, correspondant à une utilisation efficace et économe de l’énergie, équivalente à celle de bâtiments nouveaux de la même catégorie.

Les acteurs peuvent choisir la méthode la plus avantageuse pour chaque bâtiment.

Pour y parvenir, les propriétaires ou preneurs à bail d’un bâtiment concernés par le dispositif doivent mettre en place un plan d’action : travaux d’isolation, rénovation thermique, installation d’équipements de pilotage énergétique, optimisation des usages avec les locataires, modernisation des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation...

Déclarer chaque année les consommations énergétiques sur la plateforme nationale OPERAT

Chaque assujetti doit obligatoirement déclarer ses consommations énergétiques de l’année précédente, la surface, le type d’activité, l’année de référence, les indicateurs d’usage, les programmations de travaux et modulations sur la plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME. Cette déclaration doit être effectuée avant le 30 septembre de chaque année.

À noter que les données peuvent être transmises via un mandataire ou un tiers, facilitant ainsi la coordination.

Bon à savoir : Si les objectifs s’avèrent inatteignables pour des raisons techniques, patrimoniales ou économiques (coût disproportionné des travaux, contraintes architecturales, bâtiment classé, changement d’activité, évolution du volume d'activité...), il est possible de demander une modulation des objectifs. Ces demandes doivent être dûment justifiées par la réalisation d’un dossier technique et transmises via la plateforme OPERAT.

Quelle sanction en cas de non-respect du décret tertiare ?

Le décret tertiaire repose sur un principe d’incitation forte, combiné à des mécanismes de contrôle et de sanction.

En cas de non-déclaration sur la plateforme OPERAT, l’exploitant ou le propriétaire s’expose à une mise en demeure. Si celle-ci reste sans réponse dans un délai de trois mois, les services de l’État peuvent procéder à une publication de la non-conformité, ce qu’on appelle le « name and shame ».

En cas de non-atteinte des objectifs sans justification recevable et de non-respect du programme d’actions, une amende administrative peut être appliquée :

• Jusqu’à 1 500 € pour une personne physique ;
• Jusqu’à 7 500 € pour une personne morale.

Au-delà de l’aspect réglementaire, le risque réputationnel et la dévalorisation du bien deviennent également des enjeux de premier ordre.

En quoi ce décret impacte-t-il la stratégie d’investissement et de gestion ?

Le décret tertiaire transforme en profondeur la manière d’envisager la gestion et la valorisation d’un actif immobilier tertiaire.

1. Un nouvel axe de création de valeur

La performance énergétique devient un critère différenciant : un actif conforme, bien piloté, avec une trajectoire claire sur OPERAT, sera perçu comme plus fiable, plus durable et plus attractif. Cela influence à la fois les valeurs locatives et les valeurs vénales.

2. Une planification pluriannuelle obligatoire

Les propriétaires doivent désormais intégrer une feuille de route énergétique dans leur stratégie patrimoniale : choix de l’année de référence, scénarios d’investissement, hiérarchisation des travaux, pilotage des consommations… autant d’éléments à formaliser dans un plan d’actions suivi dans le temps.

3. Des opportunités de financement

Des aides existent pour soutenir la transition énergétique : Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), subventions locales, contrats de performance énergétique (CPE)… Encore faut-il bien les connaître et les activer dans le bon timing.

Comment MALSH Property peut vous accompagner dans la mise en place du décret tertiaire ?

Spécialiste de l’immobilier d’entreprise dans la région lyonnaise, MALSH Property propose un accompagnement sur-mesure à chaque étape de la mise en conformité avec le décret tertiaire :

Diagnostic et analyse réglementaire

Nous identifions les bâtiments soumis au décret, analysons leur situation énergétique, et évaluons les obligations qui s’y appliquent, en lien avec les normes locales et les possibilités de modulation.

Élaboration d’une stratégie énergétique réaliste

MALSH Property vous aide à construire une trajectoire sur-mesure  : choix de l’objectif à atteindre et de l’année de référence, arbitrage entre rénovation technique et optimisation des usages, scénarisation budgétaire.

Mise en relation avec des partenaires experts

Bureaux d’étude, AMO énergie, entreprises de rénovation, spécialistes de la GTB (gestion technique du bâtiment) : nous vous connectons aux bons interlocuteurs pour des actions concrètes.

Valorisation de votre patrimoine

Nous intégrons la dimension énergétique dans votre stratégie patrimoniale globale, afin d’augmenter la valeur de vos actifs et de maintenir leur attractivité auprès des entreprises locataires et des investisseurs.

En conclusion

Le décret tertiaire s’impose désormais comme un levier incontournable de transformation de l’immobilier tertiaire, à Lyon comme partout en France. S’il complexifie la gestion pour les propriétaires et exploitants, il offre aussi des perspectives concrètes de valorisation et d’optimisation à long terme. À Lyon, les propriétaires et investisseurs les plus réactifs sauront tirer parti de cette évolution pour faire de leur immobilier un levier de performance, de durabilité et d’attractivité.

En tant que partenaire de référence sur le marché lyonnais, MALSH Property met son expertise au service de votre performance énergétique, réglementaire et patrimoniale. N’attendez pas les premières sanctions pour agir : anticipez, structurez, valorisez. Avec MALSH Property, engagez votre parc tertiaire lyonnais dans une trajectoire de performance énergétique durable, sécurisez votre conformité réglementaire et valorisez votre patrimoine sur le long terme.

Vous avez des questions sur vos obligations ? Besoin d’un accompagnement sur vos actifs tertiaires à Lyon ?

Contactez MALSH Property pour un audit personnalisé !