Comment financer son projet immobilier ? Les solutions de financement pour professionnels et particuliers.

Derrière chaque projet immobilier, qu’il soit personnel ou professionnel, se cache une question centrale : comment le financer intelligemment ? Que vous soyez à la recherche d’une résidence principale ou de locaux professionnels, connaître et comprendre les options de financement est essentiel pour sécuriser votre projet immobilier et optimiser votre trésorerie.

Dans cet article, MALSH & la Régie BAYARD décryptent les principales solutions de financement possibles pour donner vie à vos projets immobiliers résidentiels ou tertiaires.

Projet immobilier tertiaire : les solutions de financement pour les professionnels et les entreprises

Voici les principales solutions de financement d’un projet immobilier pour les professionnels et les entreprises, que ce soit pour acquérir des bureaux, un local commercial, un local d'activité, ou encore investir dans un actif patrimonial d’entreprise :

1. Le prêt bancaire professionnel : la base du financement d’entreprise

Le prêt bancaire professionnel classique constitue la solution la plus répandue pour financer l’achat d’un bien immobilier d’exploitation (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts…). Il permet de financer l’achat de locaux, la construction ou la rénovation d’un bâtiment, avec des conditions négociables selon le profil de l’emprunteur et la solidité du projet.

Le remboursement peut être amortissable ou in fine, selon la stratégie de trésorerie et les objectifs fiscaux. Les banques demandent généralement des garanties solides, comme un nantissement, une hypothèque du bien financé, ou encore une caution personnelle. Pour les investisseurs ou chefs d’entreprise ayant un portefeuille de biens diversifiés, ces prêts peuvent être associés à d’autres dispositifs de financement afin de créer un montage optimisé et sécurisé.

Bon à savoir : Certaines banques proposent des prêts “verts” avec des conditions préférentielles pour les projets immobiliers intégrant des engagements environnementaux (HQE, BREEAM, rénovation énergétique conforme au décret tertiaire).

2. Le crédit-bail immobilier (ou lease immobilier) : un outil patrimonial et fiscal efficace

Le crédit-bail immobilier, également appelé lease immobilier, est une solution de financement très prisée des entreprises souhaitant acquérir ou utiliser un bien immobilier sans mobiliser immédiatement tout leur capital. Le principe est simple : l’entreprise verse des loyers réguliers pour utiliser le bien pendant une période définie, avec la possibilité de lever l’option d’achat à l’issue du contrat pour devenir pleinement propriétaire.

Ce dispositif présente plusieurs avantages puisqu’il permet de :

• préserver la trésorerie de l’entreprise,
• maîtriser ses charges et
• structurer un financement modulable selon le rythme de développement de l’activité.

Le crédit-bail immobilier est particulièrement adapté aux investisseurs et chefs d’entreprise qui souhaitent intégrer un actif immobilier à leur stratégie patrimoniale sans affecter leurs flux financiers à court terme.

Crédit-bail ou emprunt classique ? Le crédit-bail est souvent préféré pour des raisons comptables : le bien n’apparaît pas à l’actif, ce qui améliore les ratios bilanciels. En revanche, l’emprunt classique peut être plus intéressant fiscalement à long terme si la société vise la propriété immédiate du bien. Un arbitrage à évaluer avec votre expert-comptable et votre conseiller MALSH.

3. Sale & leaseback (Cession-bail) : libérer de la trésorerie sans vendre l’usage du bien

Le sale & leaseback, ou cession-bail, est une solution particulièrement efficace pour les entreprises qui souhaitent dégager des liquidités immédiates tout en continuant à utiliser leurs biens immobiliers. En outre, cette opération permet à l’entreprise de dégager de la trésorerie tout en continuant à occuper les lieux.

Concrètement, l’entreprise vend un actif qu’elle possède et dont elle jouit (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, immeubles patrimoniaux) à un investisseur ou à une institution financière, tout en étant locataire sur une période définie. Cette opération permet de transformer un actif immobilisé en trésorerie disponible, qui peut être réinvestie dans le développement de l’activité, la rénovation de locaux ou le financement de nouveaux projets.

Le conseil MALSH : Bien que cette opération offre un levier financier puissant, elle nécessite une prévision rigoureuse des loyers et des engagements à long terme. L’accompagnement par un expert comme MALSH permet d’optimiser la transaction, de sécuriser le contrat de location et de s’assurer que l’opération s’aligne avec la stratégie globale de l’entreprise.

4. La dette mezzanine : pour les projets d’envergure

La dette mezzanine est un financement intermédiaire, situé entre le prêt bancaire classique (dette senior) et les fonds propres. Elle permet à l’entreprise de compléter son financement lorsque le prêt principal ne couvre pas la totalité de l’investissement.

Ce type de financement est particulièrement adapté aux projets ambitieux ou complexes (rénovation d’immeubles tertiaires, développement de parcs logistiques...), nécessitant un montant supplémentaire pour sécuriser l’acquisition, la construction ou la rénovation de biens professionnels ou patrimoniaux.

La dette mezzanine permet de lever des fonds rapidement et offre une flexibilité accrue dans les modalités de remboursement. Son coût est généralement plus élevé, mais elle permet d’éviter la dilution du capital. Elle est souvent mise en place par des fonds spécialisés ou des investisseurs structurés.

5. Le financement participatif immobilier : un levier alternatif pour les projets entrepreneuriaux

Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding professionnel, permet aux entreprises et investisseurs de mobiliser des capitaux via des plateformes spécialisées pour financer des projets immobiliers, qu’il s’agisse de promotion, d’acquisition ou de rénovation. Cette solution complète le financement bancaire classique et offre une alternative flexible pour diversifier les sources de financement tout en réduisant la dépendance aux prêts traditionnels.

Le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages :

• il accélère la mise en œuvre des projets,
• Il permet d’attirer des investisseurs tiers et
• Il peut être structuré pour s’adapter à la taille et à la nature de l’opération.

Il convient particulièrement aux opérations de promotion immobilière, aux investissements collectifs ou aux projets nécessitant un apport complémentaire rapide.

6. Les garanties et soutiens publics : l’appui de Bpifrance

Les entreprises peuvent également recourir aux garanties et soutiens publics pour sécuriser leurs projets immobiliers et faciliter l’accès au crédit. Bpifrance, acteur central dans ce domaine, propose des cautions et cofinancements destinés à réduire le risque pour les banques et à soutenir les entreprises dans leurs investissements stratégiques.

Ces dispositifs permettent notamment de :

• renforcer la crédibilité financière de l’entreprise auprès des prêteurs,
• obtenir des conditions de prêt plus favorables,
• sécuriser le financement de projets ambitieux ou innovants.

Travailler avec Bpifrance facilite souvent l’accès au crédit, notamment pour les jeunes entreprises ou celles en phase d’expansion. Leur participation en cofinancement rassure les banques, tout en réduisant le coût global du crédit. Cela peut être particulièrement utile pour les Petites et Moyennes Entreprise (PME) et Entreprise de Taille Intermédiaire (ETI) souhaitant développer leur immobilier professionnel sans compromettre leur trésorerie.

Projet immobilier résidentiel : les solutions de financement pour les particuliers

Voici les principales solutions de financement disponibles pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif :

1. Le prêt immobilier classique : la solution de référence

Le prêt immobilier classique demeure la forme de financement la plus courante pour les particuliers qui souhaitent acheter un bien immobilier. En 2025, la plupart des emprunteurs choisissent un taux fixe, plus sécurisant dans un contexte de taux encore élevés, mais en légère stabilisation depuis le printemps.

Ce type de prêt présente plusieurs avantages :

• Visibilité sur les mensualités : le taux reste identique sur toute la durée.
• Souplesse de remboursement : certaines banques autorisent une modulation des échéances, voire un report temporaire (sous conditions).
• Sécurité pour l’emprunteur : pas d’exposition aux variations de taux comme avec un prêt à taux variable.

2. Les prêts réglementés et aidés : des leviers puissants pour les primo-accédants

Ces dispositifs, soutenus par l’État et les organismes partenaires, permettent de faciliter l’accession à la propriété, notamment en résidence principale.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ 2025)

Toujours en vigueur en 2025, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s’adresse aux primo-accédants sous conditions de ressources, basées sur le revenu fiscal de référence N-2. Réformé pour être plus inclusif, il s’adresse désormais à un plus grand nombre de ménages grâce à l’élargissement des plafonds de revenus et à un recentrage sur les zones tendues et les logements neufs performants sur le plan énergétique.

Ce dispositif, sans intérêts, peut financer jusqu’à 40 à 50 % du coût total de l’opération, selon le type de logement, sa localisation et vos revenus, qu’il s’agisse d’un achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux. Pour les logements anciens en zone B2 ou C, les travaux doivent généralement représenter au moins 25 % du coût total.

Le PTZ peut se cumuler avec d’autres prêts aidés, tels que le Prêt d’Accession Sociale (PAS) ou le prêt Action Logement. Autre atout : il prévoit un différé de remboursement de 5 à 15 ans selon les revenus, permettant aux acquéreurs de stabiliser leur budget avant de commencer le remboursement du capital.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) s’adresse aux ménages aux revenus modestes souhaitant devenir propriétaires de leur résidence principale. Garanti par l’État, il offre des conditions avantageuses :

• un taux d’intérêt plafonné, souvent inférieur à un prêt classique,
• des frais de garantie réduits et
• des coûts de dossier allégés.

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du prix du bien, hors frais de notaire, selon les conditions appliquées par chaque établissement bancaire, ce qui en fait une solution particulièrement adaptée aux primo-accédants disposant de peu d’apport personnel. Il offre également certains avantages liés aux aides au logement (APL Accession) dans des cas limités, permettant d’alléger les mensualités dès le début du prêt.

Le Prêt Action Logement (prêt patronal ou prêt employeur)

Le Prêt Action Logement, anciennement appelé prêt patronal ou prêt employeur, est un complément de financement attractif pour les salariés du secteur privé (non agricole). Il permet de bénéficier d’un prêt à taux préférentiel, souvent inférieur à ceux du marché, pour financer l’achat ou la construction de sa résidence principale.

Destiné aux employés des entreprises cotisant au dispositif Action Logement, ce prêt est soumis à des conditions de ressources et des plafonds d’emprunt, variables selon la zone géographique et le type de projet, et pouvant atteindre jusqu’à environ 40 000 €.

Souvent méconnus des emprunteurs, le Prêt Action Logement peut s’ajouter à un crédit principal ou à un prêt aidé (PTZ, PAS), réduisant ainsi le coût global du financement. En plus de soutenir l’accession à la propriété, il peut aussi financer certains travaux d’amélioration énergétique ou d’adaptation du logement.

Le Prêt Épargne Logement (PEL / CEL)

Le Prêt Épargne Logement (PEL ou CEL) reste, en 2025, une solution de financement complémentaire intéressante pour les particuliers ayant pris le temps de constituer une épargne dédiée.

Ce dispositif repose sur la souscription préalable d’un Plan Épargne Logement (PEL) ou d’un Compte Épargne Logement (CEL), permettant d’obtenir, après une phase d’épargne minimale, un droit à prêt à taux privilégié.

Le montant du prêt dépend des intérêts acquis et de la durée de l’épargne, dans la limite maximale indicative de 92 000 € pour un PEL et 23 000 € pour un CEL. S’il ne suffit pas toujours à financer l’intégralité d’un achat, le prêt épargne logement constitue un excellent levier d’appoint pour compléter un crédit principal ou un prêt aidé.

À noter que les détenteurs d’un PEL ouvert avant 2018 peuvent bénéficier de conditions de taux particulièrement attractives et, dans certains cas, d’une prime d’État (non plus applicable pour les PEL ouverts après 2018).

Financer sans apport, est-ce possible ? Les prêts aidés (PTZ, PAS, Action Logement) peuvent réduire, voire compenser, l’absence d’apport personnel. Toutefois, les banques se montrent toujours plus favorables lorsqu’il y a un apport d’au moins 10 % du prix du bien pour couvrir les frais annexes (notaire, garantie, dossier).

3. Le prêt in fine : une solution patrimoniale et fiscale

Le prêt in fine se distingue du prêt amortissable classique par son mode de remboursement : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant toute la durée du prêt et ne rembourse le capital qu’en une seule fois, à l’échéance. Cette formule séduit particulièrement les investisseurs et les acquéreurs disposant d’un patrimoine financier solide, capables de garantir le remboursement final par un placement ou un produit d’épargne (assurance-vie, portefeuille de titres, compte-titres…).

Au-delà de la souplesse de trésorerie qu’il procure, le prêt in fine offre un intérêt fiscal non négligeable dans le cadre d’un investissement locatif, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition.

En revanche, ce montage demande une stratégie patrimoniale maîtrisée et un accompagnement bancaire sur mesure, afin de calibrer le montant emprunté, la durée et la garantie financière adossée.

4. Les montages sur-mesure des banques privées : flexibilité et stratégie patrimoniale

Pour les acquéreurs disposant d’un patrimoine conséquent ou d’actifs financiers diversifiés, les banques privées peuvent concevoir des solutions de financement sur-mesure, souvent bien au-delà du prêt immobilier classique. Ces montages permettent d’adosser le crédit à des actifs financiers (portefeuilles de titres, contrats d’assurance-vie, produits structurés...) ou à des revenus patrimoniaux récurrents tout en préservant la performance de ces placements.

Parmi les dispositifs les plus utilisés figurent le prêt in fine et le prêt lombard (voir encadré ci-dessous), qui permettent d’optimiser son levier d’endettement sans immobiliser immédiatement de liquidités. Ces approches patrimoniales offrent une grande flexibilité dans la structuration des garanties, des durées et des taux, avec la possibilité de bâtir un financement global intégrant plusieurs biens ou sources de revenus.

Ces montages sur-mesure s’adressent avant tout à des profils patrimoniaux sophistiqués, désireux d’optimiser leur levier d’endettement tout en préservant la performance de leurs actifs.

Le prêt lombard, qu’est-ce que c’est ? Le prêt lombard permet d’emprunter une somme d’argent en nantissant un portefeuille de placements financiers (actions, obligations, assurance-vie, fonds, etc.) sans avoir à les vendre. Autrement dit, l’emprunteur conserve la performance de ses actifs tout en disposant de liquidités immédiates pour financer une acquisition immobilière, un investissement locatif ou un projet patrimonial.

5. Le prêt relais : acheter avant de vendre en toute sérénité

Le prêt relais est une solution particulièrement utile pour les particuliers souhaitant acquérir un nouveau bien avant d’avoir vendu l’actuel. Il permet de décaler le remboursement du prêt principal en attendant la transaction du logement existant, offrant ainsi une flexibilité précieuse pour gérer la trésorerie et éviter une vente précipitée.

En pratique, le prêt relais finance entre 50 et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre, et sa durée est généralement comprise entre 12 et 24 mois (parfois renouvelable une fois). Cette solution facilite l’acquisition rapide dans un marché immobilier tendu, tout en sécurisant la transition entre deux logements. Elle peut également être cumulée avec un prêt principal classique, permettant de financer la différence entre le prix d’achat et le montant couvert par le relais.

Point d'attention : Compte tenu du taux d’intérêt élevé actuel, il est crucial de limiter strictement la durée du prêt relais, car son coût peut rapidement devenir très onéreux.

Combiner les dispositifs pour optimiser son financement : Dans la majorité des cas, le financement d’un projet immobilier repose sur un montage combiné associant : un prêt principal amortissable à taux fixe, un ou plusieurs prêts complémentaires (PTZ, PAS, Action Logement), et un apport personnel ou une épargne logement. Un montage équilibré peut faire économiser plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt. C’est pourquoi, nous vous conseillons de simuler plusieurs combinaisons avec un courtier en prêts avant de signer une offre.

Financer un projet immobilier : une stratégie globale à construire

Financer un projet immobilier, qu’il soit résidentiel ou professionnel, ne se limite pas à choisir un prêt. Il s’agit de concevoir une stratégie globale, qui prend en compte la capacité d’emprunt, le profil patrimonial, la fiscalité, les objectifs à long terme et la trésorerie disponible.

En 2025, le marché reste exigeant : les banques évaluent avec rigueur les profils, mais demeurent réceptives aux projets bien construits, solides et argumentés. Les entreprises comme les particuliers ont donc tout intérêt à s’entourer de conseils spécialisés, capables de sécuriser la stratégie financière et d’ouvrir l’accès à des solutions plus diversifiées : crédit-bail, prêts participatifs, dispositifs publics, montages hybrides…

Comment MALSH & la Régie BAYARD vous accompagnent pour choisir la solution de financement adaptée à votre projet immobilier ?

Nous accompagnons nos clients — entreprises, investisseurs et particuliers — à chaque étape de leur projet, de la conception du plan de financement à la concrétisation de l’achat.

Notre mission : transformer le financement en véritable levier patrimonial, ça peut être également un réel outil pour booster votre activité professionnelle par l’intermédiaire du lease-back. Grâce à une analyse financière sur-mesure, nous identifions les leviers adaptés à chaque profil. Notre connaissance fine du marché bancaire et des partenaires financiers nous permet de négocier des conditions optimales en cohérence avec la stratégie patrimoniale du client.

Cet accompagnement va au-delà de la signature : nous assurons un suivi personnalisé dans la durée, afin d’adapter la structure du financement en cas d’évolution du marché ou des objectifs.

En réunissant dans une même approche les enjeux de financement, de fiscalité et de valorisation du patrimoine, MALSH aide ses clients à construire un projet immobilier solide, pérenne et créateur de valeur.

Besoin d’un financement sur-mesure pour votre projet immobilier dans la Région Rhône-Alpes ?

Contactez-nous et trouvez la solution de financement la mieux adaptée à votre situation, que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’un bien immobilier professionnel.

Pour aller plus loin :

• Découvrez en plus sur la Rrégie BAYARD, spécialiste de l’immobilier résidentiel à Lyon et dans la région Rhône Alpes.
• Découvrez en plus sur MALSH Realty, spécialiste des transactions en immobilier d’entreprise à Lyon et dans la région Rhône Alpes.