Tout savoir sur la certification HQE pour les bureaux et l’immobilier tertiaire.

Dans un contexte de transition écologique et de pression réglementaire croissante, la certification HQE (Haute Qualité Environnementale) s’impose comme un référentiel clé pour l’immobilier tertiaire, notamment les bureaux. Elle ne se limite pas à une démarche technique ou environnementale : elle est devenue un critère de valorisation immobilière, de différenciation sur le marché locatif et de confort pour les utilisateurs. On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la certification HQE.

Qu’est-ce que la certification HQE ?

La certification HQE (Haute Qualité Environnementale) est délivrée en France par Certivéa, filiale du CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment). Contrairement à un simple label énergétique, la HQE s’appuie sur une démarche multicritère, qui ne se limite pas à la performance énergétique, mais qui englobe également des performances économiques et sociales. Elle s’applique aussi bien aux bâtiments neufs qu’aux bâtiments existants, en phase de construction, de rénovation ou d’exploitation.

La certification HQE se décline aujourd’hui selon trois grandes typologies :

HQE Construction

Cette certification porte sur la phase de conception et de construction. Elle évalue la qualité environnementale du projet à travers 4 thématiques fondamentales :

• Éco-construction : matériaux à faible impact environnemental, gestion durable des déchets de chantier, limitation des nuisances, préservation des ressources naturelles... ;
• Éco-gestion : anticipation des consommations énergétiques et en eau, intégration d’équipements performants et durables... ;
• Confort : garantie d’un confort thermique, acoustique, visuel et olfactif optimal pour les futurs utilisateurs, favorisant un environnement de travail sain et agréable ;
• Santé : prévention des risques sanitaires liés aux matériaux ou aux installations, sécurité des occupants, accessibilité universelle.

Le but est de concevoir, dès l’origine, un bâtiment durable, qui répond aux exigences environnementales tout en offrant un cadre de travail performant.

HQE Rénovation

Adaptée aux bâtiments tertiaires existants, cette certification cible les projets de rénovation énergétique et fonctionnelle. Elle vise à :

• Optimiser les consommations d’énergie par des travaux d’isolation, d’amélioration des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), ou de renouvellement des équipements ;
• Réduire l’impact des travaux, notamment la gestion des déchets de chantier et la limitation des nuisances pour les occupants ;
• Améliorer le confort et la santé en rénovant les espaces pour mieux répondre aux besoins des utilisateurs, tout en préservant les éléments patrimoniaux lorsque cela est possible.

Cette démarche permet aux propriétaires et investisseurs de valoriser leurs actifs tout en répondant aux attentes réglementaires et environnementales actuelles.

HQE Exploitation

Cette certification concerne la gestion opérationnelle et quotidienne des bâtiments tertiaires déjà en service. Elle mesure la performance réelle du bâtiment en termes de :

• Consommations énergétiques et d’eau (suivi, optimisation, actions correctives) ;
• Qualité de l’air intérieur, qui influence directement la santé et le confort des occupants,
• Conditions de travail (température, bruit, éclairage) ;
• Maintenance et gestion des déchets pour garantir la durabilité des installations.

Elle aide les gestionnaires à adopter une démarche d’amélioration continue, assurant ainsi une utilisation plus responsable et économique du patrimoine immobilier.

Bon à savoir : La certification “One‑Shot HQE Exploitation”, plus rapide, permet d’évaluer la performance réelle sur une période unique (valide 3 ans), utile lors d’une acquisition ou d’un repositionnement.

Quels sont les principaux avantages de la certification HQE ?

Les avantages de la certification HQE pour les investisseurs

Pour les investisseurs, la certification HQE bâtiment permet de prendre une longueur d’avance en anticipant les risques réglementaires, notamment avec l’entrée en vigueur progressive du Décret Tertiaire, du règlement européen CSRD, ou encore des exigences ESG.

Elle donne aussi plus facilement accès à des financements. En effet, les actifs HQE sont éligibles aux Green Bonds, aux prêts à impact, et aux financements verts proposés par la majorité des banques, ce qui peut contribuer à faire baisser le coût du crédit immobilier.

Enfin, la certification HQE peut augmenter la plus-value patrimoniale avec une valorisation potentiellement supérieure à celle d’un immeuble équivalent non certifié et ainsi offrir de meilleures conditions de liquidité.

Les avantages de la certification HQE pour les gestionnaires et les asset managers

Pour les gestionnaires et asset managers, la certification HQE facilite le suivi technique des bâtiments grâce à la mise en place d’indicateurs de performance clairs (énergie, confort des usagers, gestion des déchets…) qui permettent de mieux prioriser les actions maintenance, de rénovation ou de rétrofit.

Elle permet de réduire les charges d’exploitation tout en améliorant l’attractivité locative. À titre d’exemple, un immeuble HQE peut générer jusqu’à 20 % d’économies sur les charges de fonctionnement comparé à un bâtiment standard non rénové.

Enfin, elle constitue un levier concret pour répondre aux exigences du décret tertiaire, notamment via la certification HQE Exploitation valorisable sur OPERAT.

Les avantages de la certification HQE pour les promoteurs et les maîtres d’ouvrage

Pour les promoteurs et maîtres d’ouvrage, la certification HQE constitue un atout pour la commercialisation : en répondant aux attentes RSE des entreprises, notamment dans les marchés tendus comme Lyon, les bâtiments certifiés se louent plus rapidement à des locataires exigeants.

La certification contribue à bâtir une image de promoteur engagé et fiable, et peut même faciliter certaines démarches administratives, comme l’obtention de permis de construire dans des zones sensibles.

En fin de compte, la certification dès la conception garantit un actif durable, adapté aux exigences environnementales à venir. Elle rassure les investisseurs et les utilisateurs sur la valeur à long terme du bien.

Quels sont les critères de la certification HQE pour les bureaux et l’immobilier tertiaire ?

La certification HQE repose sur 14 cibles de performance réparties en 4 grands engagements, qui permettent d’évaluer la qualité globale d’un bâtiment tertiaire à chaque étape de son cycle de vie :

1. Qualité de vie

• Relation harmonieuse du bâtiment avec son environnement immédiat : intégration paysagère, respect du tissu urbain, préservation des milieux naturels.
• Qualité de l’air intérieur : réduction des sources de pollution, ventilation adaptée, matériaux faibles en COV.
• Qualité de l’eau : accès à une eau de qualité, gestion du réseau intérieur, prévention des légionelles.
• Confort hygrothermique, acoustique, visuel et olfactif : maîtrise de la température, de l’éclairage naturel, du bruit, des odeurs.

2. Respect de l’environnement

• Gestion de l’énergie : sobriété énergétique, recours aux énergies renouvelables, pilotage intelligent des équipements.
• Gestion de l’eau : réduction des consommations, valorisation des eaux grises ou pluviales.
• Gestion des déchets : tri en exploitation et en chantier, limitation des déchets dangereux.
• Maintenance et pérennité des performances environnementales : choix de matériaux durables, accessibilité des équipements techniques, facilité d’entretien.

3. Performance économique

• Coûts maîtrisés sur le cycle de vie : prise en compte du coût global (construction, exploitation, maintenance).
• Adaptabilité du bâtiment aux évolutions d’usage : flexibilité des espaces, modularité, anticipation des mutations professionnelles.

4. Management responsable

• Management de l’opération : pilotage rigoureux du projet avec une démarche HQE intégrée dès la conception.
• Chantier à faibles nuisances : réduction des nuisances sonores, gestion des déchets et sécurité du chantier.
• Qualité environnementale du bâtiment en exploitation : suivi des indicateurs de performance via des audits réguliers.
• Engagement des parties prenantes : concertation avec les utilisateurs, implication des entreprises, transparence.

En fonction de l’usage du bâtiment (bureaux, commerce, logistique…), certaines cibles seront plus stratégiques que d’autres. Mais c’est bien leur approche globale et systémique qui distingue la certification HQE d’un simple label technique. L’évaluation donne lieu à un niveau de performance (Bon, Très Bon, Excellent ou Exceptionnel), attribué par un organisme certificateur indépendant.

Pourquoi obtenir la certification HQE pour vos bureaux à Lyon ?

La certification HQE n’est pas un label obligatoire, mais elle devient un standard recherché dans les grandes métropoles françaises. La métropole lyonnaise, pionnière en matière d’urbanisme durable, impose progressivement des standards environnementaux élevés dans ses zones d’aménagement (Part-Dieu, Carré de Soie, Confluence). Découvrez nos offres à la location à Part-Dieu, Carré de Soie, Confluence.

Les grands projets de bureaux visent systématiquement une certification HQE ou équivalente, et les entreprises locataires incluent cette exigence dans leur cahier des charges. À terme, l’absence de certification environnementale pourrait constituer un frein à la location ou à la revente d’un actif tertiaire.

En bref, la certification HQE bâtiment est un véritable levier pour concilier performance économique, respect de l’environnement et qualité de vie au travail, renforçant ainsi la compétitivité et la pérennité des actifs immobiliers tertiaires.

À retenir : À Lyon Part-Dieu, les grands sièges sociaux privilégient désormais les bureaux HQE ou BREEAM, afin de respecter les engagements ESG et rassurer leurs parties prenantes.

Quels sont les coûts d’une certification HQE ?

Selon Certivéa, le coût moyen de la certification HQE pour un bâtiment tertiaire est d'environ 26 000 € HT. Ce montant inclut les frais liés à l'auditeur, à la tierce partie indépendante, ainsi que les droits de dossier et les frais de gestion associés au processus de certification.

Il est important de noter que ce coût peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la taille du projet, sa complexité, le niveau de certification visé (par exemple, "Très Bon", "Excellent" ou "Exceptionnel") et les spécificités techniques du bâtiment. Des projets plus vastes ou plus complexes peuvent entraîner des coûts supplémentaires.

Attention ! La certification HQE doit être intégrée le plus tôt possible dans le projet pour limiter les surcoûts et éviter des modifications coûteuses en phase chantier. À noter tout de même que les dépenses supplémentaires liées à des optimisations techniques restent largement amorties, avec une réduction des charges énergétiques de l’ordre de 30‑40 %, confirmé par des études CSTB et Certivéa.

En conclusion : la certification HQE, un standard devenu incontournable !

Vous l’avez compris, la certification HQE immobilier tertiaire est bien plus qu’un label : c’est un gage de résilience, de qualité d’usage et de performance durable. Pour les propriétaires, investisseurs, foncières et asset managers, investir dans des bureaux certifiés HQE, notamment sur des marchés dynamiques comme Lyon, c’est sécuriser la valeur de leurs actifs tout en répondant aux exigences réglementaires et aux attentes croissantes des utilisateurs.

Chez MALSH, nous accompagnons propriétaires et entreprises en intégrant les bons labels environnementaux adaptés à leur stratégie.

Vous souhaitez en savoir plus sur les avantages de la certification HQE pour vos projets immobiliers, connaître les coûts associés ou être accompagné dans la mise en œuvre d’une démarche HQE ? Nos consultant(e)s chez MALSH sont à votre disposition pour vous conseiller et vous guider.

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