Comment évaluer un fonds de commerce ?

Chez MALSH, spécialiste de l’immobilier d’entreprise à Lyon et en région Rhône Alpes, nous accompagnons depuis des années commerçants, artisans et entrepreneurs dans l’une des étapes les plus sensibles de leur parcours : l’évaluation de leur fonds de commerce. Que ce soit dans une optique de vente, de rachat, de transmission ou de restructuration, la justesse de cette évaluation conditionne le succès de votre projet. Dans cet article, nous allons donc brièvement rappeler la définition d'un fonds de commerce puis vous présenter les éléments essentiels à connaître pour comprendre comment évaluer un fonds de commerce de manière rigoureuse et professionnelle.

Qu’est-ce qu’un fonds de commerce ?

Avant de parler valorisation, il convient de rappeler ce qu’est un fonds de commerce. Il s’agit de l’ensemble des éléments corporels et incorporels utilisés pour l’exploitation d’une activité commerciale ou artisanale. On parle ici de la clientèle, du droit au bail, du nom commercial, de l’enseigne, du matériel, des équipements et, dans certains cas, des autorisations spécifiques comme une licence IV. Les murs commerciaux, en revanche, ne sont pas compris dans le fonds de commerce à moins de faire l’objet d’une cession distincte.

Les méthodes d’évaluation d’un fonds de commerce

1. Méthode comparative (ou méthode des barèmes sectoriels)

Cette méthode consiste à appliquer un coefficient multiplicateur au chiffre d’affaires annuel d’un commerce, en s’appuyant sur les pratiques observées dans son secteur d’activité. Ce travail est effectué avec l'expert comptable.

Exemple : un restaurant peut être estimé entre 80 % et 150 % de son chiffre d’affaires TTC annuel, selon sa localisation, son état, sa clientèle ou sa rentabilité. Un restaurant situé dans une zone touristique avec 300 000 € de chiffre d’affaires annuel pourrait ainsi être estimé entre 240 000 € et 450 000 €, en fonction des critères qualitatifs retenus.

2. Méthode de rentabilité (ou capacité bénéficiaire)

Cette méthode repose sur l’analyse de la rentabilité du commerce. Elle examine l’excédent brut d’exploitation (EBE) retraité, c’est-à-dire corrigé de certains éléments comme les rémunérations du dirigeant, les charges exceptionnelles ou les économies potentielles. Une fois cet EBE retraité obtenu, un coefficient (généralement compris entre 2 et 5) est appliqué pour estimer la valeur du fonds. Ce coefficient dépend du niveau de risque, de la stabilité de l’activité et de sa localisation.

Exemple : une petite épicerie de quartier génère un EBE retraité de 50 000 € par an. En appliquant un coefficient de 3, sa valeur estimée serait de 150 000 €. Cette estimation tient compte de sa rentabilité réelle, indépendamment de son chiffre d’affaires brut.

3. Méthode patrimoniale (ou valeur des actifs)

Ici, l’évaluation s’appuie sur l’inventaire des éléments corporels et incorporels du fonds, comme le matériel, l’agencement, le mobilier, ou encore le droit au bail. On additionne leur valeur estimée, et on soustrait, le cas échéant, certains passifs. Cette méthode est surtout pertinente dans les secteurs où le poids des équipements est important, comme un garage ou un pressing. Mais elle reste insuffisante pour évaluer des fonds reposant fortement sur la clientèle ou le savoir-faire.

Exemple : un salon de coiffure entièrement équipé avec un mobilier récent, des postes de travail modernes et une belle décoration peut présenter une valeur patrimoniale de 60 000 €. Si le droit au bail est estimé à 40 000 €, on obtient une valeur patrimoniale du fonds de commerce autour de 100 000 €, indépendamment du chiffre d’affaires réalisé.

4. Approche mixte (croisement des méthodes)

C’est la méthode à privilégier, car elle permet de croiser les résultats issus de différentes approches : chiffre d’affaires, rentabilité, valeur des actifs et contexte du marché. Cette approche donne une estimation plus juste et plus équilibrée. 

Exemple : une boulangerie en centre-ville affiche 400 000 € de chiffre d’affaires, un EBE retraité de 70 000 €, un bail attractif et un matériel bien entretenu. En méthode comparative, on obtiendrait une fourchette de 280 000 à 360 000 €. En méthode de rentabilité, avec un coefficient de 3, la valeur serait de 210 000 €. En méthode patrimoniale, on estime les actifs à 90 000 €. En croisant ces trois approches, on peut raisonnablement proposer une valeur de marché située autour de 280 000 €, justifiée à la fois par les performances économiques et les caractéristiques qualitatives du fonds (sur le papier). Pour le revoir à la hausse ou à la baisse, il conviendra cependant d'analyser d'autres éléments tout aussi importants !

Les éléments qualitatifs à considérer

Au-delà des chiffres, certains facteurs immatériels ont un impact significatif sur la valeur d'un fonds de commerce. L’emplacement du commerce joue un rôle clé : une rue passante, une zone touristique ou un quartier en développement sont de véritables atouts. L’état du local, la réputation de l’établissement, la fidélité de la clientèle ou encore la stabilité du personnel sont autant d’éléments qui renforcent l’attrait du fonds. Les conditions du bail commercial et les perspectives d’évolution du quartier peuvent aussi influencer fortement l’estimation. Attention donc à bien prendre en compte ces différents éléments lors de l’évaluation de votre fonds de commerce pour être le plus précis et juste possible.

Faire évaluer son fonds de commerce par MALSH

Si toutes les méthodes semblent accessibles en apparence, elles reposent en réalité sur des analyses complexes et des comparaisons de marché précises. Par exemple, déterminer si l’EBE est correctement retraité suppose de savoir quels postes ajuster (et dans quelle proportion), en tenant compte de la fiscalité, des usages comptables, et parfois de la situation personnelle du dirigeant. L’estimation d’un bail ou d’un droit au bail implique une connaissance pointue du marché immobilier commercial local. Même le choix des coefficients multiplicateurs doit être justifié par des références concrètes et actualisées.

Quant aux éléments qualitatifs, un professionnel ayant déjà effectué de nombreuses évaluations de fonds de commerce aura bien plus de recul pour viser juste. Pour rappel, une mauvaise évaluation comporte plusieurs risques :

• Surévaluer son fonds (et décourager les acheteurs ou les banques)
• Le sous-évaluer (et perdre de la valeur sans s’en rendre compte)
• Ne pas pouvoir justifier sa valorisation face à un notaire, une banque ou un repreneur
• Passer à côté de critères juridiques, fiscaux ou contextuels qui influencent la valeur réelle

Chez MALSH, au-delà des méthodes, les résultats sont toujours pondérés par notre expérience terrain, notre veille sectorielle, et notre accès à des données de transaction réelles pour obtenir un prix réaliste en accord avec le marché actuel et votre projet. Le fonds de commerce est évalué avec l'aide d'un expert comptable. Une évaluation sérieuse ne peut pas se faire uniquement depuis un tableur Excel : elle demande du recul, une connaissance locale et une capacité à interpréter la réalité au-delà des chiffres. Vous souhaitez évaluer votre fonds de commerce à Lyon ou aux environs ? N’hésitez pas à contacter nos équipes en cliquant ici, nous reviendrons vers vous rapidement pour vous proposer un rendez-vous.