Frais de notaire et immobilier d’entreprise : tout savoir avec MALSH Realty.

Avant d’acheter un local pour votre entreprise, n’oubliez pas de bien anticiper les frais d’acquisition, plus communément appelés frais de notaire ou droit d’enregistrement ! C’est ce que vous faites en consultant cet article, et c’est un bon réflexe : ces frais souvent sous-estimés peuvent représenter plusieurs milliers d’euros et impacter directement votre budget d’acquisition.

Mais alors, de quoi sont composés les frais d'acquisition pour un local professionnel ? Comment les calculer ? Peuvent-ils être optimisés ? Y a-t-il des nouveautés sur le sujet en 2025 ? Tour d’horizon avec MALSH Realty, votre spécialiste de l’immobilier d’entreprise à Lyon et périphérie.

Quel est le montant des frais d'acquisition pour un local professionnel ?

Le montant des frais d'acquisition ou droits d’enregistrement pour un local professionnel varie principalement en fonction de deux critères : la nature du bien (neuf ou ancien) et sa localisation. En simplifiant, voici quelques exemples et explications concrètes autour de l’impact de la nature du bien.

Pour un local professionnel ancien

Les frais d'acquisition pour un local professionnel ancien s’élèvent en moyenne entre 7 % et 8 % du prix de vente.

Exemple : pour un local ancien de 300.000 €, comptez environ 24.000 € de frais.

Pour un local professionnel neuf (ou soumis à TVA)

Les frais d'acquisition pour un local professionnel neuf (ou soumis à TVA) sont réduits, et représentent entre 2 % et 3 % du prix de vente.

Exemple : pour un local neuf à 300.000 €, les frais seront autour de 9000 €.

De quoi sont composés les frais d’acquisition ?

Contrairement aux idées reçues, ce que l'on nomme souvent “frais de notaire”, ne se limitent pas à la rémunération du professionnel. Ils regroupent plusieurs composantes, dont la majorité est reversée à l'État et aux collectivités :

• Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) ou droits d’enregistrement (DE) constituent la part la plus importante (entre 5 et 6% du prix de vente dans l'ancien). Ces taxes sont perçues par le notaire pour le compte de l'État, du département, de la commune et du service de la publicité foncière.
• Les émoluments du notaire, soit les honoraires du notaire, représentent ses honoraires réglementés, calculés selon un barème dégressif basé sur le prix de vente (environ 0,8% du prix de vente du local).
• Les débours couvrent les frais engagés par le notaire pour votre compte : extraits cadastraux, documents d'urbanisme, frais de géomètre, etc.
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) correspond à une taxe fixée à 0,10% du prix du bien pour l'enregistrement de la vente.
• La TVA peut s'appliquer en complément ou en substitution des droits de mutation si le bien est vendu par une société assujettie (notamment dans le neuf).

Pourquoi les frais sont-ils plus faibles pour un local neuf ?

• Droits de mutation (DMTO) minorés : Dans le neuf soumis à TVA, les droits de mutation ne s’élèvent qu’à 0,715 %, au lieu des 5–6% appliqués aux biens anciens.
  
• TVA applicable : La transaction est soumise à la TVA (généralement à 20 %), payée par l’acheteur en plus, tandis que les DMTO sont considérablement réduits.
  
• Émoluments notariés fixes ou proportionnels : Les honoraires du notaire restent les mêmes, soit à environ 0,8% du prix de vente, mais avec des DMTO plus faibles le total des frais d’acquisition diminuent, revenant à environ 2–3 %.

Précisions utiles

• L’exonération (réduction significative des DMTO) s’applique uniquement aux biens neufs (< 5 ans, jamais habités ou rénovés « à l’état neuf »)
  
• En cas de revente dans les 5 ans, le bien perd ce statut “neuf” et bascule dans l’ancien, entraînant le retour aux frais d'acquisition du bien dit “ancien”
  
• Attention, cette réduction concerne uniquement les frais d’acquisition (droits + émoluments + débours). Le prix du bien reste hors TVA, celle-ci étant réglée à part et récupérable sous conditions.
  
• D’autres facteurs peuvent faire varier le montant total, notamment la zone géographique (les droits de mutation peuvent légèrement différer d’un département à l’autre), le type de vendeur (particulier ou société assujettie à la TVA) et le montage juridique de l’achat (SCI, holding, etc.).

Calcul des émoluments notariaux : barème officiel 2025

Les émoluments notariaux correspondent à la somme perçue par les notaires lors des ventes. Depuis le 1er janvier 2021, le barème dégressif s'applique par tranches :

• Jusqu'à 6 500 € : 3,870% HT
• De 6 501 € à 17 000 € : 1,596% HT
• De 17 001 € à 60 000 € : 1,064% HT
• Au-delà de 60 000 € : 0,799% HT

Exemple : Pour un local à 200 000 € , les émoluments s'élèvent donc à 1 995,25 € HT, soit environ 1% du prix de vente.

Bon à savoir : Si la prestation est supérieure à 150 000 €, le notaire peut accorder une remise partielle ou totale des émoluments. Cette possibilité mérite d'être explorée pour les acquisitions importantes.

Calcul des frais fixes

Les frais fixes (CSI + débours + formalités) peuvent facilement représenter 1 000 à 1 500 € de plus, ils sont donc à ne pas négliger. Voici un tableau récapitulatif :

Nature du frais	Montant estimatif	À quoi ça correspond ?
Contribution de sécurité immobilière (CSI)	0,10 % du prix HT (min. 15 €)	Enregistrement de l’acte au service de publicité foncière
Débours (forfaits administratifs)	400 à 800 € (forfait)	Frais avancés par le notaire : documents, géomètre, cadastre, etc.
Frais de copies et d’expédition	~50–100 €	Frais d’envoi et reproduction des actes et pièces justificatives
Frais de formalités et d’enregistrement	~100–150 €	Formalités postérieures : dépôt au service fiscal, vérifications

Calcul des frais d'acquisition totaux

Vous l’aurez maintenant compris, le calcul des frais d'acquisition pour un local professionnel repose sur un pourcentage du prix de vente, auquel s’ajoutent plusieurs éléments fixes ou variables selon la nature du bien. Pour estimer ces frais avec précision, voici donc la marche à suivre.

Méthode de calcul fiable simplifiée

1. Déterminer si le local est neuf ou ancien
2. Appliquer le taux DMTO de votre département en conséquence
3. Appliquer le barème d'émoluments officiel (et la TVA le cas échéant)
4. Ajouter les frais fixes (CSI + débours + formalités)
5. Utiliser les simulateurs pour confirmation

Exemple concret d’un local à 300 000 € (neuf, soumis à TVA)

Poste de frais	Montant estimatif (€)
Émoluments notaire HT	≈ 2 600 €
TVA sur émoluments (20 %)	≈ 520 €
CSI (0,10 %)	300 €
Débours (forfait moyen)	600 €
Total frais fixes (hors émoluments)	≈ 1 420 €

Simulateurs et sites web recommandés

Pour toute vérification ou calcul précis, nous vous recommandons :

• Notaires de France : Annuaire officiel des notaires qui propose barèmes et simulateurs
• ANIL : calculateur officiel de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement

Cette approche basée sur les sources officielles vous garantit une estimation fiable pour sécuriser votre projet d'acquisition.

Peut-on réduire les “frais de notaire” sur un local professionnel ?

Oui, si vous souhaitez réduire ou optimiser les frais d'acquisition couramment appelé “frais de notaire”, il existe quelques points à savoir (les 2 premiers ont déjà été abordés) :

• Choisir un bien neuf ou soumis à TVA limite automatiquement les droits de mutation.
• Négocier les émoluments : pour les biens de plus de 150 000 €, une remise sur les honoraires du notaire peut être possible.
• Bénéficier de zones privilégiées : certaines zones de revitalisation rurale (ZRR) ou zones franches urbaines (ZFU) offrent des réductions fiscales.
• Optimiser le montage juridique : l'achat via une Société Civile Immobilière (SCI) ou une holding peut présenter des avantages selon votre situation.

Si l’optimisation vous intéresse, voici, dans un autre registre, deux cas particuliers à connaître qui peuvent impacter le prix de vente :

• Vente avec bail en cours : les frais d'acquisition restent inchangés, mais la présence d'un locataire influence la valorisation du bien.
• Bien vendu avec TVA : la TVA peut se substituer partiellement ou totalement aux droits de mutation sans nécessairement réduire le montant global.

Frais d'acquisition et locaux commerciaux : points de vigilance en 2025

Évolution des taux

À compter du 1er avril 2025, les départements sont autorisés à relever de 0,5 point le taux des droits de mutation (soit 5 % du prix de vente) jusqu'au 30 avril 2028. Cependant, les délibérations votées après le 15 avril 2025 ne prendront effet qu'en janvier 2026, vérifiez donc le taux applicable au moment de votre achat.

Spécificités des locaux commerciaux

Les biens commerciaux ne bénéficient pas des exonérations réservées aux primo-accédants en résidence principale.

Anticipation budgétaire

Nous vous recommandons de prévoir une marge de sécurité de 10% sur l'estimation initiale pour couvrir les frais annexes variables.

Vous avez un projet de vente ou d’achat de local professionnel à Lyon et ses environs ? Vous n’avez pas trouvé de réponse à votre question ? Contactez MALSH Realty pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure en cliquant ici !