Investir dans un local commercial

L'investissement dans un local commercial consiste à acheter un bien immobilier destiné à accueillir une activité commerciale (boutique, restaurants, bureau, etc.). Contrairement à un logement résidentiel, un local commercial est loué à des entreprises via un bail commercial, souvent plus long et plus protecteur pour le propriétaire, avec une meilleure rentabilité à la clé.

Comment savoir quel local commercial acheter ?

Pour bien choisir un local commercial :

• Analysez l’emplacement : La visibilité, l'accessibilité et le passage sont primordiaux.
• Vérifiez la demande locale : Y a-t-il une forte demande pour des locaux dans cette zone ?
• Évaluez l'état du bien : Assurez-vous que le local est conforme aux normes et en bon état.

Les points à vérifier si le local commercial est actuellement loué : 

• Consultez le bail commercial : Vérifiez les clauses et les obligations.
• Renseignez-vous sur le locataire en place : Sa solvabilité est un gage de sécurité.

L'emplacement : la clé de la réussite

L’emplacement est primordial pour garantir la sécurité de votre investissement. Privilégiez :

• Les grandes artères commerçantes et centres-villes.
• Les quartiers neufs
• Les rues piétonnes et quartiers dynamiques.
• La proximité des transports en commun (bus, tramway, métro).
• La présence de grandes enseignes qui attirent du passage.

Conseil : 
Avant de choisir un local commercial, mettez-vous à la place de vos futurs locataires et de leurs clients ! Visitez les lieux pour évaluer la fréquentation, l'accessibilité et surtout, les possibilités de stationnement.  Comme le disait l'économiste Bernardo Trujillo : "No parking, no business !"  Un emplacement facile d'accès et disposant de places de stationnement suffisantes  est un facteur clé de succès pour votre locataire, et donc pour votre investissement. Des connaissances en urbanisme commercial peuvent également vous aider à dénicher les meilleurs emplacements.

Comment fixer le prix du local et optimiser sa rentabilité ?

Le prix d'un local commercial dépend de plusieurs paramètres, que le bien soit vide ou occupé le prix pourra évoluer. Prenez en compte :

• Un local bien placé permet de s’assurer de le louer.
• La destination du local : un local adapté à des usages variés peut attirer plus de locataires. Par exemple, un local avec une gaine d’extraction peut accueillir une activité de restauration mais également d’autres activités.
• La présence de nombreux commerces : Si des concurrents sont implantés, c'est certainement que l'emplacement est porteur.
• Superficie et aménagements : La taille et l'état du local commercial influencent le prix.

Pour des locaux commerciaux déjà loués :
Investir dans un local déjà occupé permet d’évaluer directement la rentabilité en vous basant sur le bail en cours. Vous pouvez également analyser la santé financière de l’entreprise locataire pour vous assurer de la viabilité de votre investissement. Il sera nécessaire de bien analyser la valeur locative afin de savoir si elle correspond au loyer de marché.

Pour optimiser la rentabilité :

• Négociez le prix d'achat pour limiter l'investissement initial.
• Choisissez un locataire solide avec un bon historique financier.
• Analyser le loyer en le comparant avec les offres disponibles sur le marché.
• Révisez le loyer régulièrement en fonction de l'indexation, qui est plus élevée que dans l’immobilier résidentiel, prévue dans le bail.

Vous pouvez viser une rentabilité nette entre 5 % et 8 %, surtout que de nombreuses charges (entretien, taxe foncière, copropriété) sont souvent à la charge du locataire.

Quels sont les avantages d'acheter un local commercial pour un investisseur ?

1. Des baux longue durée sécurisants

Le bail commercial, souvent appelé bail 3-6-9 (cf. les baux en immobilier d’entreprise), est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire peut donner congé tous les trois ans, mais cette durée offre une stabilité financière et réduit le risque de vacances locatives, les entreprises s’installent pour durer.

Pour plus de flexibilité, des baux dérogatoires ou saisonniers peuvent être envisagés.

Pour information, le propriétaire d’un local commercial a toujours l’œil sur l’activité de son locataire, même lors d’une cession de bail.  Parfois, il est possible d’obtenir un revenu supplémentaire lors d’un changement de locataire grâce à l’indemnité de changement de destination.

2. Une répartition des charges avantageuse

Contrairement à l’immobilier résidentiel, de nombreuses charges peuvent être imputées au locataire :

• Frais d’entretien
• Réparations courantes
• Travaux (hors article 606)
• Taxe foncière
• Charges de copropriété

Cette répartition allège considérablement vos coûts de gestion.

3. Un effet de levier financier optimisé

L’acquisition peut être financée à crédit, avec des loyers couvrant tout ou partie des mensualités, voire générant un cashflow positif. En effet, le loyer autofinance souvent le remboursement des frais bancaires.

De plus, si vous êtes soumis au régime réel d'imposition des revenus fonciers (déclaration n°2044 ou n°2044-SPE), les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers, créant un déficit foncier imputable sur vos revenus.

4. Une rentabilité généralement plus élevée

Les locaux commerciaux offrent souvent des rendements supérieurs à l’immobilier résidentiel. À Lyon, par exemple, les taux de rentabilité peuvent dépasser les 5 %, selon l’emplacement et l’état du bien.

Toutefois, il est crucial de noter que cette rentabilité potentielle s'accompagne d'une analyse rigoureuse du marché local et des spécificités du bien, afin de minimiser les risques.

Quels sont les inconvénients d’acheter les murs d’un commerce ?

1. La rigidité du bail commercial

Le bail commercial protège le locataire en lui accordant la propriété commerciale. En cas de refus de renouvellement ou de reprise du local, vous devrez verser une indemnité d’éviction souvent coûteuse, calculée sur la perte de chiffre d’affaires et les frais engagés par le locataire. Par ailleurs, la vacance locative peut être plus longue car trouver un nouveau locataire peut être plus difficile que dans l'immobilier résidentiel.

2. La dépendance à la réussite du locataire

La rentabilité de votre bien est directement liée à la réussite commerciale de votre locataire. L’essor des plateformes en ligne, accentué par la crise de la COVID-19, a fragilisé de nombreux commerces. Si le locataire fait faillite, les revenus peuvent être interrompus.

3. Une revente moins prévisible

Contrairement à l’immobilier résidentiel, la plus-value d’un local commercial dépend moins du prix au mètre carré que de la valeur locative et celle du marché. Cette variabilité peut rendre la revente plus incertaine. Par ailleurs, revendre un local commercial peut prendre plus de temps qu'un logement.

Est-ce rentable d'investir dans un local commercial ?

Oui, l'investissement dans un local commercial peut être très rentable, avec des rendements souvent supérieurs à ceux de l'immobilier résidentiel. Loué à une enseigne solide et prospère, votre local générera des revenus locatifs attractifs sur le long terme. Toutefois, il est essentiel de bien choisir l'emplacement, de sélectionner un locataire fiable et de gérer efficacement le bien pour maximiser sa rentabilité. N'oubliez pas que la valeur du bien peut également s'apprécier au fil du temps, vous offrant une plus-value potentielle à la revente.

Quelle fiscalité pour un local commercial ?

Les revenus tirés de la location d'un local commercial sont imposés différemment selon le statut de l'investisseur. Pour votre SCI, deux options d'imposition s'offrent à vous :

• Avec l'IR (impôt sur le revenu), les bénéfices sont imposés directement chez les associés, proportionnellement à leurs parts, selon leur barème d'impôt personnel. La comptabilité est généralement plus simple.
• Avec l'IS (impôt sur les sociétés), la SCI est imposée sur ses bénéfices, indépendamment des associés, ce qui peut favoriser le réinvestissement, mais implique une comptabilité plus complexe.

Nous vous conseillons de consulter un expert-comptable pour prendre la meilleure décision, adaptée à votre situation et vos objectifs.

Quel apport pour acheter un local commercial ?

Les banques exigent souvent un apport personnel de minimum 10% cependant, elles demandent généralement un apport compris entre 20 % et 30 % du prix d'achat. Cet apport peut varier selon la solidité de votre dossier et la qualité du local.

Quels sont les frais de notaire pour un local commercial ?

Les frais de notaire pour l'achat d'un local commercial sont, au même titre que pour l’immobilier résidentiel, compris entre 7 % et 8 % du prix d'acquisition. Ils incluent :

• Les droits d'enregistrement.
• Les émoluments du notaire.
• Les frais annexes (formalités, contribution de sécurité immobilière).

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